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海南:楼市有风险,入市需谨慎 政策有变

来源:网络   发布时间:2017-11-27  点击数:   作者:网络

不论是上半年还是近期,海南的楼市一直都不太平静,调控绝对可以称得上是史无前例的。以前的楼市调控,差不多都是从国家层面出台一些措施,然后跟着开始执行。

而今年的楼市调控,是因地制宜,根据情况实施调控,不再是一刀切,而是循序渐进,一环扣一环。

不论是海南的刚需、候鸟一族、度假还是养老人群感觉都跟自己扯上了关系。从短期表面上来看,楼市调控目前对房价的影响好像没有起到什么作用,但是从深层次来讲,影响是很深远的影响。

尤其是在房价居高不下,楼市调控不断的现阶段,大家对于海南楼市未来的走向都非常的关心,对于未来海南走势我有如下几个观点。

趋势一:购房的门槛会越来越高

买房的门槛会越来越高体现在主要体现在两个方面,一是买房资格被限制了需要社保,二是首付比例提高了。

以前的低首付,不限购,低门槛的进入方式可以说一去不复返,海南现在的新政,购买普通自住房没有贷款记录首付款比例对外目前说是30%。

但随着风控越收越紧,能够真正给首付30%的项目是少之又少,一般都少40%起,大多数好的项目都是直接要求全款,分期,对于很多刚需的购房者来说是一个不小的压力。

你要想在海南比较热门的区域海口,三亚,琼海等买房,还不是有钱就能买,还要你交2年的社保,对于一个80%的项目都是卖给岛外城市来说,你可以想象要买是多么的难,出台这政策可以看得出库存量又是何等的紧张。

根据今年这样的市场库存容量、现在又是旺季这样的大环境背景以及中央政府高层不断的施压,想在今年至明年3月份,看到市场有松动可以说死了这条心吧,市场进一步持续收紧,更严厉的调控政策是不可避免。

趋势二:短期投资客基本无空可钻

在国庆节前,ZF考虑到旅游旺季到来肯定会在一定程度上吸引购房者进入,海南ZF直接启动新一轮楼市的调控,禁止涨价,禁止大开盘,禁止没有预售证项目带看,限售时间拉长,这些政策的叠加出台也是防患于未然。

市场管控也越来越严格,不像在以前买了房子,差不多可以用随时交易,没下房产证之前,可以更名;下了房产证之后,可以直接过户。现在不一样了,要求取得房产证2年以后才能进行交易,热门市县海口、三亚、万宁、陵水直接是5年。

为什么说短期投资客基本无空可钻,我们以2年为例,你买的是期房,从签合同到交房,期间至少半年到1年半。交房之后,有的小区并不能立马拿到不动产权证,可能还要再拖一段时间。因此从签合同到房子可以交易,中间至少需要4~6年的时间。

这4~6年的时间,对于刚需购房者来说可能没有什么,但是对于投资客、炒房者来说,则影响深远。

投资客和炒房者追求的是短线交易,尤其是炒房者,房产持有的时间一般不会超过2年。

因为大多数炒房者的资金大多都是通过贷款、融资等方式筹集的,利息很高。对于他们来说,房产持有的时间越长,资金压力就越大。

而且4年的时间,房价一旦没有明显上涨,或者下跌,那么炒房者势必赚不到钱,对于这样的高风险可以说是没有短期投资客敢进入的。

因此,2~5年限售可以说将短期炒房者基本清除出房地产市场。

趋势三:海南核心城市优势会越来越明显

价格的涨幅度基本是可以衡量一个区域的发展水平,以及未来该区域的价值。在海南现实的价格规律是:两极和沿海两个圈,两个圈的区域都是越靠两极贵,越靠近沿海越贵!

在未来也肯定是一样,购房者一定要明白一点,资本是趋利的,人也是一样只会向越发达的城市圈流入。

在未来,海南两极的沿海城市会越发展越好,配套和资源会越来越其倾斜,形成城市群效益,其它区域会享受到城市化发展、蔓延溢出的效益。

配套一定是依赖人流去支撑的,这个是一个基本的客户规律,大家不用被很多开发商说的大规划忽悠到,没有人流,所说的配套规划都是纸上谈兵,你可以想象一下一个商场开业长期没有多少人去买东西,一直亏本运营,终的结局会是怎么样。

海南 十三五 规划也论证了这一点,到了2020年,“海澄文” (海口、澄迈、文昌)和“大三亚” (三亚、陵水、乐东)经济总量分别占海南全省的50%和25%。

省长明确指出“海澄文”一体化综合经济圈和“大三亚”旅游经济圈是海南重点打造的经济圈,是海南GDP的重要占额。

大家可以再想象一下两个大商圈贡献全省GDP75%,剩余25%分到其余的其它市县,那还有啥......

很多不理解海南岛生活的外地朋友,都以为海南省政府出台这条政策,“一定是疯了”。因为海南税收和财政收入的一大部分,来自于房地产业。虽然旅游业也是海南省主导产业,但是没有工业经济支撑的海南省,多少年以来,岛上经济发展一直与房地产业休戚相关。

然而,房子总有卖完的一天。前些年,海南省房地产以外销房为主,尤其是小户型,动辄30-40万元就能买一套房,使得全国各地的退休老人们,纷纷在海南岛买个房子,到了冬季就飞过来过冬。

每年10月份以后,海南岛登岛人口激增,但是大部分都是消费能力不强的老人,他们来了以后,支锅做饭,消费水平不高。而由于外来人口增多,每年10月份以后,海南省的物价都会猛涨。

这种针对外地人的物价,或者说旅游城市的物价水平,让很多海南本地人感觉负担不起。尤其是海南本土人,习惯了悠闲的生活,当地又没有工业经济支撑,缺乏挣大钱的机会。天气炎热,又导致本岛人习惯安逸生活,而不愿意离岛。

不管上述问题是什么原因造成的,政府往往迫于本岛人民的意见,不得不对经济发展做一些让步和补偿。例如,海南岛就出台过政策,在每年旅游旺季到来的时候,对本岛人给予一定的生活补贴。

这两年,由于北方雾霾的缘故,飞到海南岛养老和带娃的老人、全职太太们越来越多,也给航空业和当地基础设施带来了压力。每到国庆节和春节期间,来回海南和北京的航班,往往一票难求,票价都是全价。很多在大陆工作的海南人,都在抱怨票价太高,回家难,回家贵的问题。

可以坚信,在未来海南核心城市的优势肯定会越来越明显

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