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没有买房资格怎么办?借名买房有啥风险?

来源:网络   发布时间:2018-08-14  点击数:   作者:网络

借名买房是指自限购政策之后,部分有购房需求的人失去了购房资格,即使能签买卖合同,也无法在房地产*进行交易过户。在这种情况下,借名买房合同有效吗?

借名买房合同有效吗?

“借名买房”是指房屋的实际出资人借名他人名义买房,并以他人名义登记房屋所有权的行为。

这样操作是否有效,主要看界名人(实际购买人)和出名人(房屋登记人)之间是否有借名协议,这主要是根据我国《民法通则》关于当事人“意思自治”原则的规定,如果借名人和出名人在房屋购买以前签订了房屋借名协议,将房屋的权属约定清楚的,应该认定借名行为有效,房屋的时机权属归借名人。

如果当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

被借名人起诉借名人腾房怎么办呢?

腾退房屋纠纷中,被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的,法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续,当事人坚持不反诉的,应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。

假如查明确实是借名买房关系,依法应当驳回原告的诉讼请求。

出名人擅自出卖房屋怎么办呢?

出名人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人,借名人以其对房屋享有实际权利为由,要求确认买卖合同无效的,一般不予支持,但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。

如果买受人是善意第三人,买受人、借名人均要求继续履行合同的,按以下的规定处理:

1、已经办理房屋所有权转移登记的;

2、均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;

3、均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。

如何降低“借名买房”风险

借名买房风险大,消费者应尽量通过正规方式购房,若不得已需要借名买房时,应注意以下几个方面,力求将风险降至低!

首先,借名买房之前要弄清楚欲购房屋的性质,房屋能否上市交易,借名购买是否违反国家政策性规定,防止将来无法取得房屋所有权。

其次,签订书面协议。为与借款合同相区分,书面协议中应明确双方的借名买房合同关系,可以请第三方见证合同。

再次,注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据,如邀请朋友作见证、进行录音录像等。

注意保存购房手续,付款证明(银行转账记录、收据收条、还贷记录等),购房发票,房产证书等书面证据材料


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