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惠州普通住房标准调整 与备案价和税费无关

来源:楼86   发布时间:2018-10-10  点击数:   作者:楼86

[摘要] 惠州市区普通住房标准再度调整。日前,惠州市房管局正式发布《关于调整我市市区普通住房标准的通知》,规定惠城(含仲恺)、惠阳、大亚湾普通住房标准分别不高于13933元/平方米、15417元/平方米和14865元/平方米,标准已于7月1日正式实施。

惠州市区普通住房标准再度调整。日前,惠州市房管局正式发布《关于调整我市市区普通住房标准的通知》,规定惠城(含仲恺)、惠阳、大亚湾普通住房标准分别不高于13933元/平方米、15417元/平方米和14865元/平方米,标准已于7月1日正式实施。

    房管局相关责任人回应,普通住宅标准价格的调整,是提供给税务部门的土地增值税测算标准,不是房子的市场价和备案价,和市民缴纳契税无关。税务部门表示,2016年起即不再区分普通和非普通住宅,目前惠州执行的契税标准,是按照房屋面积和家庭购房套数来计算。

    A 普通住房价格标准调整被误读

    8月23日,惠州市房管局正式发布《关于调整我市市区普通住房标准的通知》。

    经过调整,较新普通住房价格标准为:惠城区(含仲恺高新区)低于13933元/平方米(含13933元/平方米);惠阳区低于15417元/平方米(含15417元/平方米);大亚湾开发区低于14865元/平方米(含14865元/平方米)。

    这一标准相较于2018年1-6月底执行的标准有小幅度提高,其中惠阳片区只涨了1元。在满足上述价格的同时,满足普通住房标准的还有两个条件,即单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)和住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0)。

    该普通住房标准价格调整,被部分中介解读为惠州房价备案价的天花板。一位中介在微信朋友圈发文称,惠州房价又要上涨了,现在不买会后悔,房管局都发文了。一部分不明真相的房地产行业从业者,也被该传言迷惑。大亚湾一位要求匿名受访者接受采访时称,普通住房标准调整后,很多购房者来询问这是不是涨价的先兆,“实际上我们也不明白,这个普通住宅价格的调整和普通购房者的关联性有多大,会不会影响缴纳契税。”

    回应 市房管局:普通住房标准与备案价无关

    惠州市房管局相关负责人在回复质疑时称,每半年根据市场调整一次市区普通住房标准是部门的日常工作,此标准主要供给税务部门,用于对房地产企业进行土地增值税征管时参考,与市民购房缴纳契税多少无关,“税务部门有每套房子的评估价,这和房地产实际的市场价格和先行的备案价无关。备案价并没有调整,继续从严执行。”

    南都记者查询惠州市房管局官网发现,惠州市区普通住房标准从2016年至今调整了7次,在2018年8月23日发布7月1日起调整标准前,执行的是2018年1月1日开始的标准,每半年调整一次。

    普通住房标准并非单指新房,而是综合新房和二手房的价格确定相应的基数,再乘以1.44倍系数。比如,综合一二手房价得出基数为1万元/平方米,计算出的普通住房价格标准即为不高于14400元/平方米。

    B 购房契税不再分普通住房和豪宅

    部分购房者认为,此次惠州房管局发布的惠州新普通住宅标准,把惠城区、惠阳区和大亚湾区的普通住宅标准提高对减免契税有帮助。实际上,在2016年2月份之前,确实税费会参照住宅标准。

    以惠州市2016年1月执行的豪宅价格为例,惠城区(含仲恺)8268元/平方米,还要同时满足其他两个条件,即144平方米以下和容积率在1.0以上,三个条件缺一不可才可享受契税优惠。如果超过了“豪宅线”,即使你的住房面积少于90平方米,那也得按照豪宅的标准(3%)来缴纳契税,一套房契税差价达上万。哪怕你购买45平方米的公寓,但是价格超过标准,也要按照3%的全额契税征收。

    但2016年2月,国家财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)相关规定,自2016年2月22日起,个人购买住房契税优惠政策和个人销售住房增值税(营业税)优惠政策按有关规定执行,不再区分普通住房和非普通住房。

    政策 面积和家庭套数是购房缴税标准

    南都记者查询,该规定显示,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

    即2016年2月22日之后,惠州的普通住宅价格调整不再和市场的销售价格挂钩,契税也不再以上述三个标准来缴纳。

    南都记者以普通购房者的名义咨询惠州税务部门。对方称,营改增之后惠州的住宅契税缴纳不再和价格挂钩,而是以面积和家庭住房套数挂钩。现在惠州的执行标准和2016年2月22日开始执行的政策一致,家庭首套、90平方米以下1%,90平方米以上1.5%;家庭二套、90平方以下1%,90平方以上2%;三套及以上均为3%,商铺和车位均为3%,全惠州统一标准。

    惠州市区普通住宅价格历年调整变化

    52005年9月,惠州首次提出普通住宅价格标准3600元/平方米
    52010年12月1日以前为5100元/平方米
    52010年12月1日-2013年9月30日:6425元/平方米
    52013年10月1日-2013年12月31日:惠城区(含仲恺高新区)7884元/平方米、惠阳区7178元元/平方米、大亚湾区6568元/平方米。
    52014年1月1日起:惠城区(含仲恺高新区)8034元/平方米、惠阳区7587元/平方米、大亚湾区6530元/平方米。
    52014年7月1日起:惠城区(含仲恺高新区)8324元/平方米、惠阳区7801元/平方米、大亚湾区6722元/平方米。
    52015年1月1日起:惠城区(含仲恺高新区)8202元/平方米、惠阳区7647元/平方米、大亚湾区6715元/平方米。
    52016年1月1日起:惠城区(含仲恺高新区)8268元/平方米、惠阳区8283元/平方米、大亚湾区7695元/平方米。
    52016年2月22日起,对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米以下的,按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,按1.5%的税率征收契税。契税标准不再受到价格制约。
    52016年7月1日起:惠城区(含仲恺高新区)8487元/平方米、惠阳区9832元/平方米、大亚湾区10321元/平方米。
    52017年1月1日起:惠城区(含仲恺高新区)9581元/平方米、惠阳区13446元/平方米、大亚湾区13904元/平方米。
    52017年7月1日起:惠城区(含仲恺高新区)10724元/平方米、惠阳区15787元/平方米、大亚湾区13904元/平方米。
    52018年1月1日起:惠城区(含仲恺高新区)13681元/平方米、惠阳区15418元/平方米、大亚湾区13803元/平方米。
    52018年7月1日起:惠城区(含仲恺高新区)13933元/平方米、惠阳区15417元/平方米、大亚湾区14865元/平方米。

    知多D

    惠州住宅契税缴纳标准

    家庭首套、90平方米以下1%,90平方米以上1.5%;

    家庭二套、90平方以下1%,90平方以上2%;

    三套及以上均为3%,商铺和车位均为3%。

    较新普通住房价格标准

    惠城区(含仲恺高新区)低于13933元/平方米(含13933元/平方米);惠阳区低于15417元/平方米(含15417元/平方米);大亚湾开发区低于14865元/平方米(含14865元/平方米)。

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