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购房指南:什么是“小产权房”?能不能买?

来源:楼86   发布时间:2019-12-14  点击数:1458   作者:余音绕梁

低价的“小产权房”能买吗?这些“小产权房”存在哪些风险?本篇就“小产权房”常见问题进行梳理,帮助置业者辨别意向楼盘是否为“小产权房”,避免落入“小产权房”销售陷阱。

购房指南:什么是“小产权房”?能不能买?

  什么是“小产权房”?

  目前,法律法规对“小产权房”没有明确的定义。人们常说的“小产权房”,是指在集体经济组织产业用地上开发建设的住房。还有一种情形就是楼盘还没有开始建设,也没有取得商品房预售许可证,“投资方”就打着“商品房”的旗号进行宣传、销售的房子。其宣传即将建房的土地可能是产业用地、工业用地,均不属于可以合法建设住宅的用地。

  根据有关规定,在产业用地上建设的成套住房属于违法建筑。

  如何识别“小产权房”?

  识别“小产权房”首先看价格,其价格明显低于市场价。

  房地产开发商通过合法途径取得住宅用地时,需支付土地出让金,而“小产权房”的“投资方”通过合作建房的方式进行建设,不用支付土地出让金,不拥有土地的产权,建设资金来源于购房者的合作建房款,前期投资也较少,因此价格较低。因此,“小产权房”销售价格远远低于同区域的商品房销售价格。

  其次是“小产权房”“五证”不全。“五证”即“建设用地规划许可证”“建设工程规划许可证”“建筑工程施工许可证”“商品房预售许可证”“不动产权证书”。合法合规的住宅,上述“五证”均齐全。“小产权房”是不可以对外销售的,因无法进行网签备案,是没有“商品房预售许可证”的。若意向楼盘缺乏“商品房预售许可证”,购房者就需要提高警惕了。

  最后看“购房合同”,“小产权房”建设单位与购房者签订的不是《商品房买卖合同》,而是《三产用地联营合同》《集体土地联营合同》《合作建房合同》等。“小产权房”的“购房合同”中,一般不写明办结《不动产权证书》的年限等内容。

购房指南:什么是“小产权房”?能不能买?

  购买“小产权房”存在哪些风险?

  一方面,“小产权房”往往以合作建房合同代替购房合同。合作建房合同本身涉嫌非法转让集体土地,不能办理不动产登记,不受法律保护,未来在落户、入学及遗产继承时由于缺乏产权会遇到许多麻烦。

  另一方面,由于“小产权房”的“投资方”建设资金无法得到保证,容易出现中途停建、项目烂尾的情况。例如建设单位资金链断裂跑路,甚至有的建设单位并不打算进行实质性建设,而是以“预售”“小产权房”的名义圈钱敛财后跑路,导致购房者蒙受巨大经济损失。

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